Главная | Семейное право | Гражданско правовые проблемы аренды недвижимого имущества

Договор аренды недвижимости

Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: Изменение экономической основы нашего общества, развитие в нем рыночных отношений привели в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недвижимого имущества как предмета гражданско-правовых обязательств. Закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации далее - ГК РФ общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий сооружений и предприятий, во-первых, оставляют неурегулированными арендные отношения, предметом которых выступают помещения жилые и нежилые , объекты незавершенного строительства, конструктивные элементы зданий и сооружений; во-вторых, содержание самого ГК РФ нуждается в обновлении, поскольку разрабатывался он в период формирующегося рыночного хозяйства, сохранявшего некоторые черты прежнего экономического строя.

При этом договор аренды недвижимого имущества является распространенной сделкой в сфере оборота недвижимости. Данный договор способен удовлетворить потребности практически всех участников гражданского оборота. Заключая договор аренды недвижимости, своей цели достигают как арендодатель, так и арендатор. Арендатор, как правило, субъект предпринимательства, не имея возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, реализует свою потребность путем заключения договора аренды.

Арендодатель, распоряжаясь недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, перестает нести расходы на его содержание и при этом получает определенную прибыль. Сдача же в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендных платежей, являющихся одним из основных источников пополнения бюджетов различных уровней, что, в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности в ряде регионов Российской Федерации.

Однако существующее состояние гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения по поводу недвижи- 3 мого имущества, не в полной мере отвечает потребностям современного российского общества. Основные нормы об аренде содержатся в ГК РФ.

гражданско правовые проблемы аренды недвижимого имущества секунд учитель

Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации. К сожалению, в действующем ГК РФ правила об аренде помещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элементов зданий и сооружений не получили отражения, и на практике арбитражные суды вынуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признающего данные объекты недвижимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними связанными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об аренде зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации.

Принятые Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации постановления, информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не устранили всех пробелов в законодательстве, а лишь позволили сделать практику единообразной.

Однако проблемы применения норм об аренде недвижимости могут быть разрешены только на законодательном уровне. В связи с этим полагаем, что избранная тема является в настоящее время достаточно актуальной и значимой как с теоретической, так и практической стороны. Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. В российской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX века.

Удивительно, но факт! На указанное обращалось внимание и в арбитражной практике.

Свое отношение к ней высказывали многие известные ученые, в числе которых: При этом специальные исследования, касающиеся аренды недвижимости, не в достаточной степени раскрывают содержание данного вопроса в целом. Значительное число работ посвящено отдельным видам аренды. Публикации последнего времени в основном носят разъяснительный характер, а не характер цивилистических исследований.

Между тем сегодня значение договора аренды недвижимого имущества, как уже отмечалось, велико. Цели и основные задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является комплексный анализ и изучение проблем договора аренды недвижимости, а также существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, предметом которых выступает недвижимое имущество. Исследование посвящено также анализу судебной практики арбитражных судов в данной области и разработке предложений по совершенствованию действующего законодательства в области договора аренды недвижимости, с учетом исторических тенденций развития правового регулирования в этой сфере и различий в ряде зарубежных стран.

В соответствии с поставленной целью определяются следующие основные задачи исследования: Нормы гражданского и земельного законодательства в их историческом развитии, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также анализ существующей судебной практики применения указанных норм. Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды недвижимого имущества, права и обязанности сторон, а также прекращение договора аренды недвижимого имущества.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных ученых-правоведов, содержащие исследования вопросов гражданско-правового регулирования арендных отношений, в том числе отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество.

Москва 2005

Методологической основой исследования выступает совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования, включая диалектический, исторический; метод системного анализа, а также такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формально-логический, технико-юридический и другие способы научного познания. Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, федеральные законы и другие нормативные правовые акты, в том числе законодательство Хабаровского и Приморского краев.

Отдельные вопросы правового регулирования арендных отношений анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Эмпирическую базу диссертационного исследования составили материалы судебной практики арбитражных судов Российской Федерации по делам, связанным с арендой недвижимого имущества. Изучение ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды отдельных видов недвижимого имущества, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере, позволило выявить особенности таких объектов договора аренды, как нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, крыши и несущие стены, участки недр.

Анализ проблем, связанных с государственной регистрацией договора аренды, позволил сделать вывод о необходимости отмены государственной регистрации договора и о введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью. Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения, выносимые на защиту: В настоящее время можно считать сложившейся тенденцию расширения круга объектов договора аренды недвижимого имущества, происходящую как за счет включения в их число имущественных комплексов предприятий , так и при дроблении объекта недвижимого имущества на самостоятельные объекты, являющиеся конструктивными элементами зданий и сооружений.

Конструктивные элементы зданий и сооружений могут выступать в гражданском обороте как самостоятельные объекты, в отношении которых могут заключаться договоры аренды. Поскольку в отношении них невозможно временное владение отдельно от самого здания, то в данном случае речь может идти только о временном пользовании, что не может служить основанием не относить такие договоры к договорам аренды.

Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества

Поэтому целесообразным было бы применять к таким договорам положения законодательства о договоре аренды не по аналогии, как это происходит сейчас, а относить данные договоры к договорам аренды недвижимого имущества. При определении понятия недвижимости следует ограничиться указанием на единственный объект недвижимого имущества - земельный участок, а для других объектов основным критерием должно быть указание прочности связи с землей, вследствие чего перемещение таких объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Предлагается дополнить главу 34 ГК РФ параграфом 1. С введением указанного параграфа соответственно отпадает необходимость в выделении параграфа, посвященного аренде зданий и сооружений, поскольку договор аренды зданий и сооружений будет регулироваться общими нормами о договоре аренды недвижимости. Участок недр не может быть индивидуализирован и не может рассматриваться как объект недвижимого имущества в отрыве от земельного участка.

Недра можно считать неотъемлемой составной частью земельного участка, но никак не самостоятельным объектом недвижимого имущества, который кроме всего прочего не может выступать в гражданском обороте. Поэтому логичным было бы не называть недра в числе объекте недвижимости, а рассматривать их как часть земельного учалка, в границах которого они расположены.

В этом случае осуществление пользования недрами будет невозможным без обла- 8 дания вещным правом или правом аренды на данный земельный участок. В соответствии с п. Однако в соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит лишь договор аренды недвижимости, который нельзя рассматривать как ограничение права собственности, ограничением в данном случае можно считать лишь зарегистрированное право аренды. В этой связи полагаем, что государственной регистрации должен подлежать не договор аренды как сделка, а само право аренды на недвижимое имущество как ограничение права собственности.

Предусмотрев в гражданском законодательстве такой способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, как перевод прав и обязанностей арендатора законодатель упустил вопрос о сроке защиты нарушенного субъективного права, по истечении которого, лицо, чье преимущественное право нарушено, утрачивает возможность его судебной защиты.

В этой связи предлагается внести изменения в ст. В случае, когда арендатор произвел капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности на данное имущество, то стоимость неотделимых улучшений должна быть возмещена следующим образом. При возмездном отчуждении стоимость неотделимых улучшений должна быть возмещена прежним собственником поскольку при возмездном отчуждении неотделимые улучшения увеличивают стоимость объекта недвижимого имущества ; при безвозмездном отчуждении эта стоимость должна возмещаться новым собственником поскольку фактически он обогатился за счет таких улучшений.

Предлагается установить срок исковой давности для предъявления арендодателем требования о досрочном расторже- 9 нии договора аренды, который начинает течь с момента направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако считаем, что трехлетний срок исковой давности для предъявления иска о досрочном расторжении договора аренды велик, поэтому необходимо законодательно установить специальный срок исковой давности для предъявления требования о досрочном расторжении договора аренды, который не должен быть более одного года, учитывая преимущественно краткосрочный характер арендных отношений.

Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование действующего гражданского законодательства. Материалы диссертации могут быть использованы в процессе преподавания в вузах курса гражданского права, в научно-исследовательской работе, в практической деятельности арбитражных судов, в предпринимательской деятельности субъектов имущественного оборота. Сформулированные в представленной диссертационной работе выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права Юридической школы Дальневосточного федерального университета.

Отдельные положения исследования были использованы при участии в IV и V научных чтениях, посвященных памяти профессора Н. Овчинникова Овчинниковские чтения в , гг. Результаты диссертационного исследования были использованы при проведении занятий по дисциплине гражданское право. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, четыре главы, состоящих из восьми параграфов, заключение и список использованных нормативных правовых актов и литературы.

С юридической точки зрения эти термины равнозначны, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными разновидностями имущества. При любой аренде имеет место наем имущества. Анализируя легальное определение недвижимости, содержащееся в ст. Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Во-вторых, недвижимость, по общему правилу, является материальным объектом, вещью.

В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей.

Удивительно, но факт! Если обратиться к судебно-арбитражной практике, то можно обнаружить три разных подхода к применению норм ст. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание сооружение.

Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Делается вывод об отсутствии единого понятия недвижимости и единого классификационного критерия, в соответствии с которым тот или иной объект может быть отнесен к недвижимому имуществу, а также исследуется подходы к определению недвижимости в законодательстве таких стран, как Германия, Франция, Япония, Нидерланды. Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери.

ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное абсолютное право собственности на недвижимость или ее составные части например, право аренды, право хозяйственного ведения. Рассмотрены и такие объекты, как несущая стена и крыша здания, объекты незавершенного строительства. Сделан вывод, что аренда объектов незавершенного строительства не противоречит законодательству. Что же касается аренды части либо конкретного помещения объекта незавершенного строительства, то их аренда в большинстве случаев невозможна, поскольку чаще всего практически невозможно конкретизировать предмет договора аренды.

Исследовано преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества. Рассмотрены особенности договора аренды недвижимости, относящейся к публичной собственности. Указаны особенности государственной регистрации договоров аренды здания или сооружения и аренды предприятия.

Договор же аренды предприятия независимо от срока аренды в соответствии со ст. Отмечено, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные нормы о государственной регистрации отсутствуют. Однако в Информационном письме от Диссертант отмечает, что государственная регистрация, в каком бы виде она не была представлена регистрация сделок либо регистрация прав , не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

Автором предлагается отменить требования о государственной регистрации договора аренды и ввести обязательную нотариальную форму сделок по поводу имущественных прав, переход, установление или прекращение которых подлежат государственной регистрации, поскольку при нотариальном удостоверении сделки обеспечивается квалифицированное составление договора, соответствующего требованиям закона. Кроме того, каждой стороне разъясняется смысл и значение сделки, а также правовые последствия, которые наступают после ее совершения, что, несомненно, снижает вероятность возникновения споров между участниками сделки в будущем.

Ранее гражданско правовые проблемы аренды недвижимого имущества совершенно уверен

В действующем гражданском законодательстве России норма о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут исключить распространение указанного выше правила, закрепленного в ст.

Другими словами, хотя преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и относится к категории прав установленных, нужно учитывать обозначенную выше возможность влияния на него соглашения сторон. Ограничение действия преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок может быть установлено не только договором, но и законом.

Так, в силу прямого указания закона правила п. Выделены условия, необходимые для возникновения у арендатора преимущественного права: Кроме того, в диссертации рассмотрены последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора. В качестве способа защиты преимущественного права добросовестного арендатора используется характерное для всех преимущественных прав право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенного с другим лицом.

Автор замечает, что хотя в гражданском законодательстве и предусмотрен такой способ зашиты нарушенного преимущественного права арендатора, как право требовать перевода прав и обязанностей, законодатель упустил вопрос о сроке защиты нарушенного субъективного права. В этой связи диссертант предлагает внести изменения в ст. Особенности заключения договоров аренды в отношении недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, установлены ст.


Читайте также:

  • Фиксация нарушений пдд на телефон
  • 25 убийств в call of
  • Статья сроки устранения недостатков товара
  • Лишение родительских прав матери прокуратурой
  • Контрольная работа методика расследования краж